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物业公司强制收取715200元装修管理费,如何锁定这10条证据?
来源:网络发布日期:2018.06.21

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    案 情


    G市工商局接到多起群众电话投诉,称贵州H物业服务有限公司涉嫌滥收费。经批准,办案机关2016年6月14日立案,及时对收费地点进行现场检查,锁定了店堂告示的装修办理流程、收费提示以及向业主收费的凭证等关键性证据,对当事人的相关人员、有关证人等进行询问。

    经查,当事人贵州H物业服务有限公司系贵阳市南明区花果园楼盘前期指定的物业服务企业。自2014年开始,H物业服务有限公司在未经政府价格主管部门批准、未与业主协商的情况下,利用其提供物业服务的独占地位,设定了交房业主每户办理装修许可证的不合理条件,强行向业主收取装修管理费,否则不予开通水电、不许业主进场装修,共收取装修管理费715200元。

    办案机关认为,当事人H物业服务有限公司的行为违反了《贵州省反不正当竞争条例》第八条“公用企业或者其他依法具有独占地位的经营者,不得采取下列限制竞争的行为”的规定,属于第(四)项“对不接受其不合理条件的用户、消费者,拒绝、中断、削减供应相关商品、服务或者滥收费用”规定的情形。根据《反不正当竞争法》第二十三条的规定,办案机关责令当事人H物业服务有限公司改正违法行为,对当事人作出罚款15万元的处罚。

    证据收集 
      

    证据一:现场笔录。证明执法人员现场发现当事人在其经营场所以店堂告示明确告知业主必须交付费用办理装修许可证,业主按照当事人的要求交费、办理装修许可证的事实。
      

    证据二:收费告示照片。证明当事人以店堂告示明确了交费项目和金额,业主必须交付费用、没有选择余地的事实。
      

    证据三:装修办理流程告示照片。证明业主需要先交费才能办理装修许可证,办理装修许可证后才能进场装修的事实。
      

    证据四:收费收据。证明当事人向业主实际收取了费用的事实。
      

    证据五:装修申请办理台账、装修许可证。证明业主不得不申请办理装修许可证的事实。
      

    证据六:装饰装修管理协议。证明当事人与业主签订的装修管理协议为格式条款,业主无法选择,不得不接受的事实。
      

    证据七:当事人提供的收费统计表。证明当事人违法收取装修管理费的事实。
      

    证据八:当事人财务经理的询问笔录。证明当事人违法收取装修管理费的事实。
      

    证据九:当事人物业经理、客服主任的询问笔录,业主的调查笔录。证明当事人收费未经政府价格主管部门会同房地产行政主管部门定价或批准,未与业主协商的事实。当事人在装饰装修管理协议中拟定收费的格式条款,业主必须签字同意,不能对收费内容进行协商、作出修改的事实。业主不接受当事人的不合理条件就不能开通水电、进场装修的事实。
      

    证据十:营业执照复印件、相关人员的身份证明复印件、职位证明。证明当事人及相关人员的主体资格情况。

    法律适用 


    一、当事人属于依法具有独占地位的经营者


    将当事人认定为依法具有独占地位的经营者,是对本案当事人予以处罚的前提。根据《物业管理条例》第三十三条的规定,一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。由于一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理,业主入住后只能被动接受小区内物业服务企业的服务,不能随意更换物业服务企业。尤其是建设单位前期选定的物业服务企业,业主领取房屋钥匙、开通水电、实施装修等入住前的基本需求都必须依赖其配合,应认定当事人为依法具有独占地位的经营者。

    二、本案不宜定性为滥收费用
      

    如果将当事人的行为定性为滥收费用,需要考查其收费行为是否有国家规定的相应收费标准的依据。
      

    经多方了解,办案机关发现我国目前对物业相关服务没有法定统一的收费标准。根据国务院《物业管理条例》第四十条的规定,物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则,区别不同物业的性质和特点,由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法,在物业服务合同中约定。根据《物业服务收费管理办法》第六条、第七条的规定,物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。


    具体定价形式由省、自治区、直辖市人民政府价格主管部门会同房地产行政主管部门确定。物业服务收费实行政府指导价的,有定价权限的人民政府价格主管部门应当会同房地产行政主管部门根据物业管理服务等级标准等因素,制定相应的基准价及其浮动幅度,并定期公布。具体收费标准由业主与物业管理企业根据规定的基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定。实行市场调节价的物业服务收费,由业主与物业管理企业在物业服务合同中约定。办案人员向物价部门了解后得知,物业服务企业收费没有纳入政府指导价,而是市场调节价。
      

    对不接受其不合理条件的用户、消费者拒绝、中断或者削减供应相关商品这一违法行为,《贵州省反不正当竞争条例》、国家工商总局《关于禁止公用企业限制竞争行为的若干规定》中均有规定。最终,办案机关引用前者定性处罚,具体处罚金额转到后者确定。


    办案启示 
      

    一是要善于抓住关键性证据。本案中最关键的证据是店堂告示的装修办理流程、收费提示以及向业主收费的凭证。执法人员第一时间锁定了这些证据,掌握了调查的主动权。
      

    二是对复杂案件要多方收集资料,认真研究法律、法规和规章,确保处罚有理有据。
      

    三是要抓住民生和群众关心的重点开展执法办案。物业服务行业与业主的矛盾较为突出,物业服务企业服务意识差、履职不到位、侵占业主利益等现象时有发生,业主个人面对物业服务企业往往处于弱势地位,愿意主动举报企业违法行为并积极配合调查。


    文章来源:中国工商报

    作者信息:贵州省工商局 游兴颖

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