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借名买房,房子到底是谁的?|金牌+
来源:网络发布日期:2018.11.06

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    价的飙升让各地相继产生了调控政策,而调控政策的出现又让很多被限购的人群不得已制定出了更多的对策,例如“借名买房”。

    前言


    借名买房后,被借名人面对巨额的财产,可能会产生下图情况:



        那么,借名买房,房屋所有权究竟归出名人还是出资人,当前没有专门的法律法规作出诠释,而很多学者的分析、法院的判例却层出不穷。其实 2017年8月4日最高人民法院发布《关于进一步加强金融审判工作的若干意见》(法发〔2017〕22号)(下称“意见”),第18条:“依法保障房地产市场平稳健康发展,防范房地产市场的金融风险传导。高度重视房地产市场波动对金融债权的影响,依法妥善审理相关案件,有效防范房地产市场潜在风险对金融稳定和金融安全的传导与冲击。统一借名买房等规避国家房产限购政策的合同效力的裁判标准,引导房产交易回归居住属性。”,已经隐约为大家指明了一个方向,“规避”、“回归”等词语显示了法院的态度,即借名买房规避限购政策的合同认定无效最佳。
        合同无效后的法律效果究竟如何?《合同法》第五十八条规定,合同无效或被撤销后,因该合同取得的财产应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。”
        再来看看借名买房过程中涉及的两种法律关系,一种是出名人和房屋出卖人之间的房屋买卖合同关系,一种是出名人和借名人之间的借名关系。
        一、借名合同无效,但房屋买卖合同有效
        如果借名合同因规避国家限购政策而无效,那么借名人应返还购房款,出名人和借名人之间只是关于购房款的债权债务关系,出名人无法获得房屋的产权。至于房屋买卖合同因为出卖人已经尽到审慎义务,属于善意第三人,该房屋买卖合同认定有效更有利于保障出卖人的利益,故,房屋所有权人为借名人。
         二、借名合同无效,房屋买卖合同也无效
        某高院资深法官的讲座明确表示借名购房中涉及到两个法律关系均是无效的法律关系,该法官是从两个法律行为均系规避国家限购政策,房屋归还给出卖人,出卖人归还购房款,房屋所有权人仍为原产权人,房屋回归到买卖前的状态。
        实务过程中认定合同无效与否是人民法院和仲裁机构的职责,并且依据“不告不理”原则,如果利害关系人不去主张房屋买卖合同无效的话,合同是有效的。

       综上所述,可以明确:借名买房规避国家房地产调控政策的,房屋所有权肯定不归属出资人!


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